• 澳门威尼斯官网
澳门威尼斯官网>复式汇总>金山在线365 - 有效市场——如果开征房产税,租房市场的影响是什么?

金山在线365 - 有效市场——如果开征房产税,租房市场的影响是什么?

2020-01-11 18:31:16 来源:澳门威尼斯官网 浏览:300

金山在线365 - 有效市场——如果开征房产税,租房市场的影响是什么?

金山在线365, 文 | 陈思进

这篇文章里,我想谈一下:如果开征房产税,租房市场的影响是什么?

我从十年前就开始建议推出房产税了,并且反复具体建议如何征收,如建议以家庭为单位,第一套自住房免征,从第二套自住房开始征税,然后税率阶梯式上升,即第三套自住房税率要高于第二套自住房,依此类推……

关于房产税,想必是最多人关心的问题,因为中国的住房拥有率超过了91%,房产税一旦开征,几乎和每个中国人都有直接或至少间接的关系。而对于租房而居的人而言,对于房产税将是否会影响到房租,自然会更关心。

最近,房产税终于进入了议事日程了,预计2020年之后将开始实施。虽然绝大多数问题早在我多篇文章、甚至至少2本书中详谈过了,这里依然再先简单回复一下几个大家最关心的问题吧:

1、税率多少?

如果按国际惯例的话,那将一般在1%-3%之间;

2、按什么价格征收?

如果也按国际惯例,那将按市场价格征收;

3、怎样征收?自住房需要缴税吗?

由于征收的各种复杂性,预计将会由房主主动申报缴纳。别以为不缴纳就不用缴纳了,预计将在出售房产时,一并罚缴、补缴,也就是说,在交易环节时执行。

4、将会影响房价吗?

会,将稳定房价、甚至降房价,原因在下面一并回答。

最后,回到问题本身:对“租房市场的影响是什么?” 即,将会影响房租吗?

会,将稳定房租、甚至降房租。

经济学常识:最终决定价格的不是成本,而是供求关系。而租房市场是个有效市场,只有在供不应求的情况下,房租才有可能上升。据官方统计,国内一线城市的空置率在20%左右,二、三线城市更高。而推出房产税之后,将增加空置房拥有者的持房成本。如果再对空置房征收重税,同时对于用于出租的房产则减免税的话,那就会迫使空置房要么出售(那就会降低房价),要么被逼入出租市场,出租房供应增多,那按照供求关系,房租就会降低。

首先,看一下实施房产税多年的欧美,尽管某些时间段,部分地区的房价会异常的上涨;但总体而言,看一下之前100多年来的数据,房价的增长和通胀率持平,也就是说,扣去通胀因素的话,房价一直相对很稳定。

欧美的房租,更是个有效市场,也就是说,相对当地人的平均收入而言,一般都在平均年收入30%以下(即房租不超过收入的30%)。

国内有许多人担忧,开征房产税会伤及普通百姓,特别担忧房产税会传导到房租上,使得房租上升。

这种担忧是有道理的。

房产税关键在于征收的目的和如何征收。

如果是为了提高住房持有成本、遏制炒房,即“房住不炒”的话,那要是按照我多年之前就提出的建议:对非自住房征税,如第二套、甚至第三套房为起征点,并实施阶梯式税率,房子越多,税率越高;特别对空置房征以重税,将其逼入租房市场。同时,对出租房少征、甚至免征房产税。

那样的话,对房租上升的担忧就完全没有必要了。

也就是说,租房市场是个有效市场,只有在供不应求的情况下房租才会上升。

如果房产税征收得当的话,恰恰可以增加住房拥有者的持有成本,逼出大量的空置房进入市场,或出租,或出售,这样不仅将使得房价理性回归,更会降低房租!

顺便提一下,在欧美等国家,政府会控制房租的涨幅,每年的涨幅不能超过通胀率。

另外,如果中国在房产税出台的同时,政府也能同时限制房租的涨幅,并将房产税的一部分用于长租房、廉租屋等的建设,那房租就更没有上涨的可能了!

总之,只要房产税征收得当,就会使得房租下降。

经常有人说租售比,那房地产租售比能反映出什么?

众所周知,当一种资产的价格脱离了基本的价值,泡沫就形成了!如果以房子作为投资品,其基本价值源于出租所产生的收入。而最简洁的衡量房价是否合理的方式,就是国际通用的租售比。

所谓的租售比,就是房价和月租金的比值(也可定义为房价和年租金之比)。比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5000元,那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为:旧的公寓大楼是120倍(因为收取的管理等费用和楼龄成正比),新公寓是140倍,独立的别墅、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,而一旦超出这个比值,说明房价被高估,也就是说有泡沫之嫌了。

为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢?

首先,由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品,绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子,因此在宽松的信贷环境下,只要有购房意愿,谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候,这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正的供求关系的。结果,房价就会越来越高,使得泡沫不断变大!

而租房市场就不一样了,只要稍加留意便可发现一个有趣的现象,那就是在房价飞涨的地区,房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设,是认为市场在信息方面的有效性:已经把过去、现在,甚至将来事件的贴现值反映在了市场价格中,所以在任何时候,房租市场的价格都是合理的。

而从金融上来说,最关键的原因是房租不能借贷,必须以现金全款支付,房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说,房租所反映出来的,才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候,就真的租不起了!逃离北上广的人有各种原因,房租过于昂贵绝对是最大的主因之一。

举一个具体的实例。在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时,杭州一套70平米的公寓售价10来万,那时房子竟然还滞销。不难想象,中国百姓长期以来秉承传统的观念,赚到的钱起码存起来大半。他们省吃俭用过日子,从来不花不属于自己的钱——即借贷。

但是,当“用明天的钱圆今天的梦”之借贷消费观念,从美国被搬到中国之后,完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这一笼头一放,便一发不可收。回头再看杭州的房价,一套70平米的公寓售价按当时普通民众的收入来计算,只是相当于普通家庭3年的收入。也就是说,一般家庭如果省吃俭用5、6年,不必借钱便能购买。

可是,欧美的借贷消费方式一被炒热,被国人接受,人们不愿意再等了,他们从谨慎观望到盲目跟风,一哄而上,好像要豁出去了。原本一套公寓售价为10多万,20年过去了,售价变成了100来万,相当于杭州普通家庭15、6年的收入!如果将其出租的话,在20年前,每月的房租是600元上下,目前则徘徊在1300-1400元之间。房租的增长率比通胀率还低,等于20年下来房租不涨反跌。

不过,由于中国的特殊情况,比如目前还不用支付房产税等,所以租售比可以从欧美最高的160倍,大幅提高至200倍以上。再考虑一线大城市(如北京、上海)的特殊情况,租售比进一步提高到240倍。也就是说,如果以市值100万的房子为例的话,假如月租金超过4167元,从金融的角度来看,那么随便居住在中国的哪个城市,这一房价都不算存在泡沫,而一旦房租低于4167元,那这房价无论在哪个城市都被高估了!

但事实上,当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍,特别像北上广那样的大都市,租售之比平均为500倍,超出800倍到1000倍的也随处可见。最近,我一个老朋友回国定居,在上海东方曼哈顿租了一套市价超过800万的高级公寓,每月租金竟然只有10000元,租售比超过了800倍!也就是说,这套房子的价值高估了4倍以上!

总之,房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺,特别是对于个人投资者来言,请放心选用。

(提示:本文仅代表该作者观点,投资有风险,入市须谨慎,不构成任何具体投资建议)

【陈思进作品】(关注我的专栏和圈子,学习更多)

0、在今日头条中独家推出《陈思进华尔街投资理财实战揭秘课》专栏:

1、《看懂财经新闻的第一本书(全新修订版)》新鲜出炉:http://product.dangdang.com/27907529.html

2、请点击下面的卡片“进入圈子”,通过这个圈子,你不仅可以获得规避风险的有力指导,还能增长投资智慧,早日走上财务自由之路。

Copyright 2018-2019 dalemma.com 澳门威尼斯官网 Inc. All Rights Reserved.